Daurel's Blog

Just another WordPress.com weblog

Posts Tagged ‘stimulente’

Stimulente, simulanti si investitii imobiliare

Posted by daurel pe 16 octombrie 2010

Sub pretextul simularii am povestit candva esenta minunatei mele aventuri profesionale.

Azi voi insaila ceva despre stimulente.

S-au plans recent expertii din Ministerul de Finante cã au rate la banci si nu le pot achita, daca li se taie stimlentele

Am banuiala cã multi functionari din finante au investit in imobiliare stimulentele, suplimentele…; nu cred cã au dat totul pe consum, in excursii…Poate si-au cumparat si masini negre, ca interlopii…Este posibil sa-i execute bancile…Bancile pe care nu le-au reglementat  in folosul Romaniei…A fost si este o cârdasie intre guvernanti si bãnci; e alta poveste; ma afecteaza mai putin…

Oricum, este trist ca expertii financiari au luat plasa; plasa in plasamente…; eu spun ca nu sunt experti…

Ii dau dreptate unui expert in investitii, care scrie:

Ciclicitatea face din imobiliar, alături de transporturile aeriene sau petrochimie, unul dintre cele mai riscante domenii de investiţie. E naivă credinţa că banii puşi în cărămizi sunt la loc sigur(….)

La noi, acum, băncile sunt cele care încurajează caracterul artificial al pieţei. Pentru a nu fi silite să facă provizioane prea mari, să-şi asume pierderi, ele păstrează încă evaluări umflate ale bunurilor imobiliare. De aceea, când cineva spune că avem un sistem bancar sănătos, e ca venit de pe altă planetă(. ..)

De multe ori, cineva spune: „Vecinul meu a vândut terenul lui cu atât. De ce n-aş vinde şi eu la fel?” Nu ţine seama că valoarea depinde de orientare, dimensiune, caracteristici geometrice şi, mai ales, de ce se poate construi în acel loc din punct de vedere volumetric şi funcţional. Totodată, este importantă şi viteza cu care eventual se poate edifica ceva. Pentru retaileri, de exemplu, mai important decât preţul e timpul de construcţie(…)

In ce priveşte preţul terenurilor, într-o piaţă normală, el va fi determinat de densitatea ţesutului urban. Bucureştiul are o densitate medie de sub 120 de locuitori la hectar, celelalte oraşe româneşti şi mai puţin, faţă de 300-400 de locuitori la hectar în majoritatea oraşelor europene. Vine această caracteristică din istoria lor de „sate mari” pline de „găuri” pe care de multe ori nu le vedem din stradă. Totodată, preţul terenului nu poate să se ridice decât în mod cu totul excepţional peste 10-15% din valoarea de piaţă a ceea ce se poate edifica.

În concluzie, preţurile proprietăţilor imobiliare vor scădea în continuare, ca tendinţă generală, dar se vor şi diferenţia foarte mult.

PS. Am raspuns astfel, indirect, la unele intrebari ce mi le-a adresat la telefon un tânãr functionar public din finante… El crede in tunuri, lovituri de piata…S-a dus vremea respectiva…

Sa incerc o simulare pentru stimularea investitiilor…

Am aflat cã pretul la cheie a unui mp de locuinta, pornind de la costurile  constructorului, ar porni de la 350 euro; spun asta (si) pentru a se putea estima pretul terenurilor pornind de la pretul de piata a ceea ce s-ar  edifica si apoi exploata prin inchiriere; terenurile pentru case de vacanta sunt guvernate de alte reguli, sunt mofturi care nu ma intereseaza…

Dau un exemplu: daca o garsoniera de 33 mp  aduce un venit net, din inchiriere, de 1000 euro/an, dezvoltatorul isi va recupera banii in circa zece ani, deoarece l-a costat cca 10.ooo de euro…

Dacã cineva cumpãrão garsoniera cu 30. ooo de euro si o inchiriezã, imi voi recupera banii in 30 de ani…N-ar fi mai bine sã-i pastreze la banca?

Mã mai gândesc ce voia sa spunã expertul in investitii prin „10-15 % din valoarea de piata...” ; poate ma contacteaza si-l intreb…Este singura problema care mã (mai) intereseaza in imobiliare: pretul terenurilor peste care trece o autostrada…

Poate fiicele mele vor prinde conjunctura când drumul rapid Dej – Baia Mare – Satu Mare – Ungaria va trece peste unele din terenurule agricole ale familiei…

Posted in confidente, Ganduri | Etichetat: , , , , , | 9 Comments »